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<p>在理想(和经济效率)的世界中,税收政策不会影响纳税人的投资或消费选择</p><p>实际上,这种中立性很少实现外部因素影响选择,而后者则不符合理性经济模型;或者税收制度可能被故意用于干预市场以抵消低效率</p><p>澳大利亚自住业主与投资者竞争房产;这些群体之间也存在竞争</p><p>退休基金和外国投资者购买房产数量的小幅增加会对需求产生重大影响;而第一个房主越来越难以进入市场这些集团中的每一个都受到税收制度的不同影响所有者占用者是住房税收减让的主要受益者最新的税收支出声明花费了资本收益税(CGT)豁免自住房屋价值300亿澳元,与3025亿澳元的退休金优惠税相当“亨利评论”承认这些税收支出可以证明是合理的,因为两者都有助于人们退休后的生活水平但是CGT主要居住豁免扭曲了市场所有者占用者在其住宅上投入更多资金,将资本从其他更具生产力的投资中转移到预期的免税资本收益投资者也从CGT折扣中受益,但负面负债有更直接的利益负面负债是两个产品的产物</p><p>我们的税收制度的基本设计原则首先,费用从收入中扣除计算活动的收入或损失,其次我们应用一个全球系统,根据该系统汇总所有来源的收入,以确定纳税人一年的收入</p><p>因此,在没有任何具体限制的情况下,一项活动的损失可以适用于减少来自其他来源的应纳税额2010 - 11年度的税收统计数据显示,个人提出了2500万份出租物业时间表,显示年内收到的近300亿澳元的租金收入</p><p>对此收入的扣除额相当于3780亿澳元,其中220亿澳元是贷款利息A另外180亿澳元被要求作为基本工程扣除,这可以减记用于赚取租金收入的建筑物的资本成本税收没有特别的偏差使负面负债比其他投资更有利于房地产:该决定的驱动因素来自税收制度之外例如,贷方可能与其他形式的投资相比,准备在房地产上提供更高比例的购买价格,因此购买可以更高杠杆率,最终的资本收益将代表更高的投资回报率</p><p>但这确实假设投资者已经通常来自其他来源的现金流为贷款提供服务如果出售投资的资本收益被全额征税,负资产负债将不那么有吸引力负面资产负债是负现金流,但它会产生年度税收优惠如果在出售房产时对资本征税则扣回资金但CGT一般只按资本收益的一半支付,因为在计算应纳税所得额中包含的金额时,应用折扣因此存在不对称的全部金额</p><p>抵押贷款利息在发生时可以作为扣除,但只有一半的资本收益包括在收入中亨利评论建议(建议14)40%的折扣应该适用于所有形式的非商业投资收入,包括资本收益,相应减少每年可以申请的利息数量这将减少对产生资本收益而非收入的投资的偏见,以及激励利用负的负债扣除额受房价影响最大的潜在购买者群体在税收激励措施的讨论中显然不存在第一个房主没有税收减免来补贴利息,而且没有意外收获他们可能难以累积存款的另一个房产然而,首次房屋所有者补贴的影响是喜忧参半的:虽然它增加了存款,但补贴本身可能会导致通货膨胀,因为供应商价格预期上升以考虑到补贴 由于租赁物业的所有者寻求他们投资于该物业的资本回报,其余的租户,租房者也面临增加租金</p><p>有人认为,负面负债的任何变化都会导致租金增加,这是基于1986年的租金上涨1988年,当霍克政府隔离负面负债扣除但这在很大程度上是不可信的,因为有证据显示在此期间还有其他问题增加了珀斯和悉尼市场的需求这些现行政策都影响需求,导致房价上涨,因为投资者和所有者占用者提高房屋成本所需要的是一套刺激住房供应的政策,例如国家租赁支付计划,为新住房开发提供税收优惠最终与住房相关的税制改革将需要政府做出一些艰难的决定需要改革的两个问题是主要问题CGT豁免和取消抵消其他收入的投资损失的能力如果没有公众的支持,这种改革就不会成功,工党和新的联盟政府都没有准备好对这些建议采取行动这是我们2020年住房的第一部分系列,探讨未来五年住房面临的主要政策问题点击下面的链接阅读其他文章你的家作为'ATM':

作者:蒋慨藤